Perspektiva českého realitního trhu v roce 2026: Růst cen a nedostatek bytů s pokračující poptávkou

Současný stav českého realitního trhu

Podle údajů České bankovní asociace (ČBA) napůjčovaly banky Čechům od ledna do listopadu 2025 na nových hypotékách celkem 293 miliard korun. To představuje meziroční nárůst o celých čtyřicet procent. Na první pohled to může vyvolat dojem, že lidé snadněji dosáhnou na úvěry na bydlení. Realita je však složitější: zatímco počet nových půjček meziročně stoupl, výrazně se zvýšila i průměrná výše hypotéky.

Zatímco loni v lednu lidem v průměru stačil úvěr ve výši 3,4 milionu korun, letos v listopadu již potřebovali zhruba o milion více. Hypoteční úroky se sice letos snižovaly, ale pouze mírně, což nedokázalo kompenzovat zdražování nemovitostí, jejichž cena naopak rostla nad očekávání.

Expertní výhled na rok 2026

Podle odborníků z realitních platforem a kanceláří, jak uvádí ČTK, bude poptávka po pořízení vlastního bydlení v roce 2026 dále růst. Zájem se očekává hlavně o pořízení nemovitosti v Praze, Brně a přilehlých městech. Vzhledem k nedostatečné nabídce bytů na trhu, která je následkem nepostačující výstavby, tak bude bydlení opět zdražovat a jeho dostupnost se bude snižovat.

Podle ředitele a spolumajitele Maxima Reality Vladimíra Zuzáka nepřinese rok 2026 na trhu bydlení dramatický zlom, ale bude spíše kopírovat trendy letošního roku. Poptávka podle něj nadále poroste a ceny nemovitostí se zvýší do zhruba pěti procent. Nebude se sice jednat o výrazné zdražování, i tak to ale vytvoří další tlak na dostupnost bydlení v České republice.

Rizika a faktory ovlivňující trh

Zásadní vliv na trh bude mít oznámení největšího českého developera Central Group, který kvůli cenám stavebních prací a materiálů odkládá o rok zahájení všech svých nových projektů – zhruba 1000 bytů. Dle článku na Deníku N, tento krok může hnát ceny nemovitostí nahoru. Ceny jsou podle tohoto developera pro investory nyní nepřijatelné.

Na druhé straně může trh ovlivnit ohlášené zpřísnění pravidel pro hypotéky na investiční byty, které zase může zchladit poptávku. Tento protichůdný vliv dvou významných faktorů bude klíčový při utváření celkové dynamiky trhu v příštím roce.

Regionální specifika a dopady na dostupnost bydlení

Jan Hrubý, generální ředitel RE/MAX pro Česko a Slovensko, očekává zhoršení dostupnosti bydlení v příštím roce. Podle analýzy společnosti se stále více kupujících rozhoduje pořídit nemovitost v přilehlých městech v okolí Prahy a Brna, kde to stojí méně peněz. Kvůli poptávce po bydlení mimo velká města přitom nyní rostou ceny nemovitostí i v místech, která se po nedávném dostavění nových dálnic napojila na rychlejší dopravní síť. Například u dálnic D6 či D35 se podle analýzy platformy Bezrealitky.cz zvýšily i o desítky procent proti místnímu průměru.

Zdeno Dubnička, šéf Bezrealitky, dodává: "Nové dálnice mají velký dopad na zklidnění dopravy ve městě, takže kolem původní silnice 1. třídy rostou ceny pozemků, domů i bytů. Tím, že se v minulosti jednalo o nemovitosti znehodnocené, bude teď jejich růst opravdu rychlý."

Vývoj cen a trendů podle statistik

Podle ČSOB Indexu bydlení vzrostla cena bytů ve třetím čtvrtletí meziročně o 14,5 procenta. U rodinných domů to bylo o 9,2 procenta a u pozemků o 6,1 procenta. V mezičtvrtletním srovnání nemovitosti zdražovaly pomaleji než v předchozích dvou čtvrtletích letošního roku.

Michal Hrbáty, ředitel UlovDomov.cz, očekává zdražování nájmů o zhruba sedm až deset procent. V roce 2025 podle Lumíra Kunze, jednatele společnosti FérMakléři.cz, ceny bytů i domů vzrostly na nová maxima a dostupnost bydlení se opět zhoršila. V roce 2026 podle něj bude tento trend dál pokračovat: "Nabídka nových bytů poroste omezeně a v atraktivních lokalitách lze dál čekat tlak na růst cen i rychlé prodeje."

Tlak na pronájmy a investory

V důsledku růstu cen nemovitostí se podle expertů bude nadále zvyšovat poptávka po pronájmech. Cíle investorů se mohou přesouvat do měst s rozvojovým potenciálem. Tomáš Jelínek, ředitel Century 21, uvádí: "Investory by pak mohla podle mě lákat současná situace v Brně. Kromě růstu cen nemovitostí a vysoké poptávky se tam totiž nachází také řada brownfieldů, na kterých by se následně dalo stavět."

Závěr: Co čeká zájemce o bydlení v roce 2026?

Shrnutí klíčových trendů pro rok 2026:

Přetrvávající rostoucí trendy:

1. Pokračující růst cen: Nemovitosti budou dál zdražovat, i když tempo růstu by mohlo být mírnější než letos.
2. Rostoucí nájmy: Ceny nájmů se podle odborníků zvýší o 7-10 %.
3. Omezená nabídka: Nedostatečná výstavba nových bytů bude nadále tlačit na ceny.
4. Regionální rozdíly: Největší tlak na ceny bude v Praze, Brně a přilehlých obcích, s rostoucí aktivitou i v oblastech napojených na nové dálnice.
5. Hypoteční trh: Zvýšená výše hypoték kompenzuje vyšší objem půjček, ale dostupnost bydlení se zhoršuje.
6. Investiční příležitosti: Brno a další města s brownfieldy představují zajímavé možnosti pro investory.

I když rok 2026 nepřinese dramatické změny na trhu s nemovitostmi, trend pokračujícího zdražování a snižování dostupnosti bydlení bude podle expertů pokračovat. Klíčovými faktory budou rozhodnutí velkých developerů jako Central Group o odkladech projektů a případné změny v regulaci hypotečních úvěrů. Zájemci o koupi nemovitostí by měli počítat s tím, že i mírný růst cen v kombinaci s vyššími hypotečními nároky bude znamenat další zhoršení podmínek pro pořízení vlastního bydlení.